界面新闻记者 | 王妤涵

　　界面新闻裁剪 | 李慎

　　2025年下半年起头，香港两地面产朱门便际遇大变动。

　　杨受成眷属旗下的英皇国际发布年报，暴露166亿港元银行假贷已落伍，核数师德勤稀薄地对财报“不发表看法”，激发股价崩跌。

　　险些同期，郑裕彤眷属第三代交班东谈主郑志刚布告厚爱辞去新宇宙发展职务，透澈退出这个眷属企业的中枢不绝层。

　　就在郑志刚辞任的并吞天，新宇宙发展布告得回882亿港元再融资“续命钱”，将债务到期日延至2028年。

　　这家老牌港企在峭壁边际暂时安全，但这两大香港地产朱门的危险可能才刚刚启动。

　　第三代交班东谈主退场

　　郑志刚的告别看似陡然却早有预兆。

　　昨年9月，郑志刚便辞去了新宇宙发展履行副主席兼行政总裁的职务，仅保留了非履行董事虚职。

　　翻阅郑志刚的个东谈主公众号，终末一条更新停留在本年5月2日，深圳太子湾K11 ECOAST的开业视频。

　　而深圳K11 ECOAST的仓促开业概况也一样预兆了郑志刚的“告别”。

　　“五一”开业时刻，神色层因动线唠叨、品牌“掉档”、要道仓促等问题引来了不少争议。

　　“从买卖角度来看，开业时应该打响第一炮，留一个好印象，对传统买卖神色来说相等进军”，感激梁行推敲院副院长、华南及华中区推敲部掌握及董事张晓端在经受界面新闻采访时默示。

　　在张晓端看来，K11神色往日筹备完成后再开展或者运营不错握续去化，神色自己的区位和天然条件齐很好，如果将其看作“买卖+文旅”的面孔，畴昔亦然值得期待的。

　　可是，界面新闻记者实地打听发现，至6月中旬，深圳K11 ECOAST仍有部分商铺处于空置，全体神色还属于握续筹开的气象。

深圳K11 ECOAST  界面新闻记者王妤涵6月拍摄

　　行为郑氏眷属的第三代交班东谈主、郑裕彤的长孙，郑志刚袭取了香港地产朱门的基因，但与其父辈不同的是，他在买卖边界更具立异精神，K11就是其中的代表作。

　　2008年，年仅27岁的郑志刚创立了K11品牌，首创性地将艺术、东谈主文与买卖地产相和会，一度成为新宇宙最属主义业务板块。

　　比如，位于香港尖沙咀的K11 MUSEA在开业第一年，就杀青了盈利，且收入比整改前翻了3倍，同期还得回了建筑、联想等边界的跨越50项国际大奖，备受业界好评。至2023财年，该神色已成为新宇宙发展在香港投资物业板块收入的主要孝顺者。

郑志刚本东谈主 图片来源：郑志刚公众号

　　伴跟着K11品牌的得手，在郑志刚的率领下，新宇宙也开启了高速延迟之路。

　　2018年，新宇宙联手新创建集团以300亿港元竞得香港启德体育园神色，同庚启动200亿港元的航天城11 SKIES空洞体；2021年，又以118亿港元投得长沙湾区的3个买卖神色。

　　与此同期，郑志刚也在鼎力推动内地政策，尤其是在大湾区，除购物中心外还投资了多个写字楼及旧更神色，至2022年，其在大湾区的投资总数已达约2000亿元。

　　“高杠杆”快速延迟的背后，新宇宙的债务范畴也在握续攀升。

　　据界面新闻记者整理，拆开2024年底，新宇宙的假贷总数已跨越1510亿港元，尤其是短债跨越320亿港元，净欠债率达到57.5%，而在2018财年，其净欠债率还不到30%。

　　而同期新宇宙手上握有的现款也只好218亿港元，资金缺口跨越百亿，流动性压力显贵。

近十年营收及增长率 数据来源：WIND  界面新闻整理

　　与此同期，新宇宙发展的筹画事迹也际遇了初次失掉。

　　财报数据骄气，2024财年，新宇宙发展的股东应占失掉约196.83亿港元，到2025财年中期，公司再次失掉超66亿港元。

　　这种来自筹画与财务的双重压力在本年5月达到顶峰。

　　5月末，新宇宙发展因布告脱期支付四笔系数34亿好意思元永续债利息，际遇 “股债双杀”，股价一度跌至历史低位，市值较巅峰时期缩水九成至143亿港元，至7月4日已跌至138.41亿港元。

　　面对危险，新宇宙也开启了多重“自救”。

　　一方面通过售钞票进行“回血”，比如在2024年就以40.2亿港元向华懋出售荃湾愉景新城市场及泊车场一谈权利。

　　另一方面也在加快鼓动再融资，为我方争取更多的时分。

　　6月30日，新宇宙发展布告其与银行债权东谈主已顽强新的再融资左券，触及总数达882亿港元的现存境外无典质债务。

　　882亿港元的融资到账，险些障翳了近3年行将到期的银行贷款，十分于有了“续命钱”，匡助其暂时缓解了危险。但新左券要求将部分债务到期日延长至2028年，且需以中枢钞票行为典质，内容上也所以 “时分换空间” 的无奈之举。

　　债务坍弛

　　当新宇宙拼集稳住阵地时，杨受成的买卖帝国正际遇着更锐利的风暴。

　　6月30日，德勤管帐师事务所对英皇国际年报稀薄出具“不发表看法”声明，揭露其166亿港元银行假贷已落伍或违抗贷款条件，并默示事件可能会对集团握续筹画才能组成要紧疑问，一会儿击穿市场信心。

　　因为在港股上市公司中，此类审计论断每每预示企业处分与财务管控的系统性坍弛。

　　当日，英皇国际股价盘中大跌近16%至0.2港元，创下自5月初以来的新低。截止7月4日，英皇国际股价已领路5日着落，终末收盘报0.196港元，总市值约10.81亿港元。

英皇国际股价走势 数据来源：WIND

　　英皇国际是杨受成眷属买卖帝国中的地产平台，与英皇钟表珠宝、英皇文娱旅店、英皇本钱、英皇文化产业等均属于英皇集团旗下的上市公司，业务主要包含香港及国外物业投资与确立。

　　74.71%股权由眷属控股公司英皇集团（国际）掌控，公司主席陆小曼（杨受成的配头）与副主席杨政龙（杨受成之子）分掌有联想权。

　　据界面新闻整理，自2023年以来，英皇国际已领路三年录得大额失掉，累计金额近90亿港元。至最新公布的2025财年，公司全年总收入为13.76亿港元，年度股东应占失掉47.43亿港元，同比扩大131.7%。

　　关于2025财年的大额失掉，英皇国际默示，主如果来自投资物业的公允价值失掉，失掉15.41亿港元。

　　同期，面对筹画压力，英皇国际曾默示，香港买卖租借及写字楼需求握续放缓，导致买卖楼宇空置率高企，其展望畴昔公司的零卖及写字楼租借业务仍将濒临挑战。

英皇旗下位于广东谈的产业 图片来源：英皇集团官网

　　面对英皇国际的危局，这两年杨受成也自掏腰包，匡助其“回血”。

　　2024年，先后购入中环公寓大厦，铜锣湾、尖沙咀、屯门等15项非中枢物业，赛马地的双套大宅，累计输血近19亿港元。

　　本年2月，英皇国际又与英皇钟表珠宝顽强买卖左券，以约7980万港元出售帝豪投资有限公司的一谈股权以及主义公司欠付卖方的待售贷款，主要钞票为广东谈大楼部分单元及告白位。

　　据英皇国际方面清楚，在畴昔一年内，其筹谋通过出售旗下物业及投资物业的房钱，加强流动资金及筹画现款流量，并通过多种渠谈管控行政及筹画成本。

　　瑞银发表辩论指出，这次事件对住宅市场的影响有限，一方面因英皇国际首季仅有约200伙可销售单元，相较于昨年的1.7万伙数目较少。另一方面，其在香港握有约90万平方呎的投资物业神色，约70%是与买卖区零卖及泊车场关系。

　　阵痛中转型

　　新宇宙发展与英皇国际当下的逆境，看似孤苦的企业危险，实则齐是香港地产行业转型阵痛中的缩影。

　　这两家老牌港企，均创立于上世纪40年代，在那时凭借低息环境、地盘把持与金融杠杆构建了买卖帝国，也在近两年好意思联储加息周期与经济转型的双重夹攻下堕入困局。

　　在地盘升值红利隐藏后，运营才能成为竞争中枢，面对市场变局，香港地产商们正阅历着从 “田主” 转向 “职业商” 的变装转型。

　　香港市场方面，天然商办市场依旧濒临供应多余与需求萎缩的双重挤压，但住宅市场在政府多项利好政策刺激下，全体呈现弱复苏态势。

　　据香港差估署统计数据，本年4至5月全体住宅楼价指数止跌，两个月微升0.5%，前5个月累计跌幅收窄至0.9%。扫数二季度来看，住宅市场响应正面，发展商推盘积极。

　　瑞银推敲也指出，天然近期HIBOR（香港银行间以港元计价的短期资金拆借利率）急跌，但展望全年香港住宅楼价将握平，当去库存完成后，2026年住宅楼价将有最多5%的复苏，楼市的复苏也将为企业重回健康轨谈提供助力。

　　随同连年来房地产行业的深度退换，香港地产朱门的“黄金时期”也在眷属更替中逐渐落下帷幕，当光环褪去，这场脱困、转型之路还很漫长。

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包袱裁剪：刘万里 SF014